Cushman & Wakefield I TR International tarafından hazırlanan “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu”nun 12’ncisi yayımlandı. 2025 yılı verilerini kapsayan çalışma; İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ndeki perakende hareketliliğini, ziyaretçi trafiğini ve değişen kiralama stratejilerini çarpıcı verilerle ortaya koydu.
İstiklal Caddesi: Metropol Turizminin Tarihi Zirvesi
İstanbul’un kalbi İstiklal Caddesi, 2025 yılında ulaştığı ziyaretçi sayılarıyla son yılların en yüksek performansını sergiledi. Aylık ortalama 7,5 milyon kişiyi ağırlayan cadde, yıllık toplamda 107 milyon ziyaretçi sayısına ulaşarak tarihi bir rekor kırdı.
- Ziyaretçi Artışı: Hafta içi günlük ziyaretçi sayısı %13 artışla 240 bine, hafta sonu ise %27 artışla 427 bine yükseldi.
- Doluluk Oranı: Doğal sınırlarına ulaşan arz yapısıyla cadde, %98 doluluk oranıyla neredeyse tam kapasiteye ulaştı.
- Kira Seviyesi: Birincil kira bedeli aylık metrekare bazında 220 dolar ile 2024 yılındaki seviyesini korudu.
Nişantaşı ve Abdi İpekçi: Prestij Sürüyor, Trafik Azalıyor
Nişantaşı Bölgesi, lüks perakende kimliğini korumasına rağmen yaya trafiğinde keskin bir daralma ile karşı karşıya kaldı. 2024 yılında 36 milyon olan yıllık ziyaretçi sayısı, 2025 yılında 14,6 milyon seviyesine geriledi.
- Trafikte Keskin Düşüş: Hafta içi yaya trafiğinde %50, hafta sonu ise %72 oranında gerileme yaşandı. Bu düşüşte, bölge profilinde önemli yer tutan Arap turist sayısındaki azalışın temel etken olduğu değerlendiriliyor.
- Kira Liderliği: Abdi İpekçi Caddesi, aylık metrekare başına 250 dolarlık kirasıyla İstanbul’un en pahalı caddesi ünvanını sürdürürken; Amsterdam (242,50 $) ve Helsinki (118 $) gibi Avrupa başkentlerinin lüks caddelerini geride bıraktı.
Bağdat Caddesi: Kira Artışında Tek Adres
Kentsel dönüşüm süreçlerinin gölgesinde toparlanma sinyalleri veren Bağdat Caddesi, 2025 yılında üç ana lokasyon arasında kira seviyesi yükselen tek cadde oldu.
- Kira Artışı: 2024 yılında 150 dolar olan aylık metrekare kira bedeli, 2025 yılında 180 dolara yükseldi.
- Küresel Marka Karması: %23’lük yabancı marka oranıyla Bağdat Caddesi, uluslararası perakendecilerin en çok tercih ettiği lokasyon olma özelliğini korudu.
- Dönüşüm Etkisi: Cadde üzerindeki kentsel dönüşüm faaliyetleri 2025 yılında %34 oranında arttı.
Perakendede Yeni Dönem: Küçük Metrekare ve Verimlilik
Raporun genel sonuçlarına göre, perakende pazarında kiralama davranışları köklü bir değişim geçiriyor. Mağaza doluluk oranları yüksek seyretse de, toplam kiralama hacmi yaklaşık 7.500 m² ile son yılların en düşük seviyesine indi.
“Son beş yılda üç ana caddede kiralama işlem sayısı 2021’de 144 seviyesinden 2025 yılında 64 seviyesine geriledi. Bu durum, markaların büyüme odaklı genişlemeden ziyade; daha küçük metrekareli, yüksek performanslı ve lokasyon kalitesi yüksek alanlara yöneldiğini gösteriyor.”
Artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizlikler nedeniyle markaların daha seçici ve temkinli stratejiler izlemesi bekleniyor. Birincil lokasyonların güçlü talebi koruyacağı, ancak ikincil sokaklardaki perakende alanlarının mali baskı altında kalacağı öngörülüyor.